Le CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle

Selon la définition officielle, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est un document contractuel. Il est conclut pour la construction d’une maison individuelle. Mais aussi pour celle d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage.

Dans les 2 cas, les constructions sont destinées à un usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel). Le tout, sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage. 

Que contient ce contrat ?

Il détaille de nombreux éléments tels que le date de livraison ainsi que le prix total de la construction. Le CCMI doit également préciser certaines informations concernant la construction. Comme les plans de coupes et d’élévations ou encore la liste des travaux à réaliser pour l’implantation de la construction.

Il doit être signé avant le début de chantier et ne peut être modifié par l’une des parties. Parmi tous les contrats, c’est celui qui permet de mieux vous protéger en tant que futur propriétaire. En effet, il oblige le constructeur à souscrire à pas moins de 6 assurances différentes. Tant pour mener votre chantier à son terme, ou en cas de défaillance, de trouver les moyens de vous rembourser. Même après la réception du chantier, le constructeur doit pouvoir garantir on oeuvre pendant 10 ans.

Attention, ne confondez pas le CCMI et le VEFA. Le contrat de construction de maison individuelle ne prend pas en compte le terrain, mais seulement la construction de la maison. Vous devez donc avoir acheté votre terrain, ou du moins avoir une promesse de vente.

Mais quels sont les avantages du CCMI ?

Très bonne question Léon ! la force du CCMI c’est que vous n’aurez qu’un seul interlocuteur. Exit les dizaines d’appels, de relance ou de RDV pour les signatures de contrats avec les artisans. Avec le CCMI, vous déléguez ces tâches fastidieuses au Constructeur. Les artisans signeront un contrat de sous-traitance avec lui et non avec vous. 

C’est la tranquillité assurée ! De plus, nul besoin de venir tous les quatre matins vérifier l’avancée des travaux.

C’est pas tout ? Et non puisque le CCMI vous protège par de nombreuses garanties. Notamment celle du parfait achèvement, décennale, de livraison, de prix ou encore de bon fonctionnement.

Le CCMI, avec ou sans fourniture de plans ?

Les logiciels de Dessin Assisté par Ordinateur DAO n’ont plus de secret pour vous ? vos plans sont déjà là depuis mathusalem ? Ou à l’inverse, pour vous, dessiner relève du génie ? Choisissez de déléguer cette mission à des professionnels. Ça tombe bien, le CCMI existe sous 2 formes : avec fourniture de plans ou sans fourniture de plans.

1. Avec : Il engage le constructeur à réaliser le projet de A à Z, de la conception des plans à la remise des clés.
2. Sans : c’est vous maître Jedi certifié AutoCad qui endossait le rôle (ou dessinateur).  Dans ce cas, le constructeur va réaliser les travaux à minima. Cela peut aller de la réalisation du gros œuvre jusqu’à la la mise hors d’eau et hors d’air du futur logement.

Dans les 2 cas, vous devrez le spécifier avant toute signature. Puisque les mentions obligatoires diffèrent selon l’une ou l’autre des situations.

La mise hors d’eau-hors d’air (ou le clos et le couvert) signifie que la maison est protégée des intempéries. Car l’habitation est couverte par son toit et close par ses ouvrants extérieures (menuiseries et porte d’entrée).

Un dernier (ou premier) petit conseil pour la route, si vous optez pour ce type de contrat, nous vous conseillons vivement de souscrire à l’assurance dommages-ouvrage. Nous ne sommes jamais assez prudents !

Le contrat de maîtrise d’œuvre

On en parlait justement plus haut, le contrat de maîtrise d’œuvre ou CMO peut être également une possibilité.

Mais qu’est-ce que le CMO exactement ?

C’est un document établi entre le maître d’ouvrage, et le maître d’œuvre. Une des différences avec le CCMI, c’est que vous établissez un contrat pour une prestation de service, et non pour l’execution des travaux.

D’accord, mais encore ? Pour faire simple, le maître d’oeuvre ne vous vend pas une maison, mais toute l’expertise pour la construire. Il doit être en mesure de fournir les éléments qui permettront au construteur de réaliser les travaux. Cela va des plans aux études techniques en passant par le suivi de chantier. À vous d’établir avec lui le niveau de prestation dont vous avez besoin.

Une autre mission du maître d’oeuvre est de vous fournir la capacité de sélectionner vos futurs prestataires, selon des critères prédéfinis en amont. Il peut vous orienter et pourquoi pas vous mettre en relation avec des entreprises. 

En tout état de cause, gardez bien en tête que le contrat de maîtrise d’œuvre n’apporte pas le même niveau de garantie de livraison ou de délai comme l’oblige le CCMI.

Alors pourquoi choisir le CMO comme contrat pour construire sa maison à La Réunion  ?

C’est vrai, le CMO présente moins d’exigences en terme de garanties. Vrai aussi que certaines missions importantes, comme la sélection et la négo avec les artisans, incombent au maître d’ouvrage.

Mais le CMO vous permet aussi d’avoir de plus grandes possibilités en matière d’architecture et de plans que vous n’aurez pas avec un CCMI. Pour tous ceux qui voient grand, dans le cas où vous faîtes appel à un architecte, c’est l’occasion d’avoir une maison unique, faite sur-mesure.

Aussi, c’est le contrat parfait pour ceux qui souhaitent maîtriser leur budget au centime prés. Fini l’enveloppe forfaitaire, vous négociez en direct avec chaque artisans. Alors cela peut paraitre fastidieux comme tâche, mais on s’aperçoit rapidement de l’étendu des possibilités techniques et financières.

En un mot (ou deux), c’est le contrat pour ceux qui veulent co-construire leur maison. Mais le conseil est le même que pour le choix du constructeur, soignez le casting.

Le contrat d’entreprise

On a parlé des CCMI, et des CMO. Maintenant parlons du contrat d’entreprise. Nous l’évoquions plus haut : l’on opte pour le CMO, c’est le maître d’ouvrage qui se charge du casting. Lot par lot et ce pour tous les intervenants, vous devez signer un contrat avec chacun d’entre eux.  Et devinez comment s’appelle ce contrat ? Bingo, le contrat d’entreprise.

Mais c’est quoi la particularité du contrat d’entreprise ?

Ce type de contrat n’est pas réglementé. Il nécessite donc de prendre toutes les précautions du monde dans l’examen des devis et des entreprises elles-mêmes. Soyez vigilant sur TOUT. Vérifiez chaque clauses, montants, délais et autres éléments contractuels.

On n’oublie pas de faire un vrai check-up de la santé financière de l’entreprise. Vérifiez la validité des assurances décennale et RC Pro.

Dans ce cas,  il sera même quasiment obligatoire de souscrire à une assurance dommage-ouvrage pour vous protéger.

Le contrat de réservation en VEFA ou promotion immobilière

Dernier cas de figure, le contrat Vente en Etat Futur d’Achèvement ou VEFA. Un contrat VE-quoi ? Le contrat VEFA, c’est un contrat que vous signez avec un promoteur immobilier pour réserver votre futur nid douillet. 

Vous avez sûrement déjà vu ces merveilleux panneaux. Mais oui vous savez, ceux sur lesquels on y voit en lettre capitale : “Ici prochainement” ou encore “Réservez vite votre futur logement”. Le tout illustré par la photo d’une magnifique villa ou d’une résidence très accueillante. Le bureau n’est jamais très loin et il est très facile contacter le promoteur.

C’est ce qu’on appelle des programmes de promotions immobilières, et pour ce type d’acquisition il est quasiment sûr que vous signerez un contrat de réservation en VEFA.

Le concept : vous faîtes l’acquisition de votre maison sur plans + Terrain, auprès du promoteur. C’est ce même promoteur qui devient le maître d’ouvrage et qui gère l’ensemble du projet : division du terrain, viabilisation, permis de construire, construction… Vous n’êtes propriétaire de votre maison qu’une fois celle-ci livrée. A noter que cela peut prendre plusieurs années.

Généralement dans ce type de contrat, on vous propose plusieurs modèles de maisons. Que vous pouvez personnaliser à votre gôut, surtout pour les aménagements intérieurs. S’il fallait résumer ce qu’est le contrat de réservation en VEFA, on vous dirait qu’il s’apparente plus à un achat d’une maison neuve sur plan, plutôt que d’un contrat de construction.

Pour mieux faire la différence entre les contrats, voici un tableau récapitulatif qui reprend les différents éléments constitutifs des contrats.